Hoge Raad: De coronalockdown kan worden gezien als een onvoorziene omstandigheid die tot verlaging van de huurprijs van een bedrijfsruimte kan leiden. De vermindering wordt berekend conform de zogenoemde vastelastenmethode.
Een bv verhuurde aan Heineken een bedrijfsruimte, die Heineken op haar beurt onderverhuurde aan een horeca-vof. In verband met de uitbraak van COVID-19 was de horeca van overheidswege gedwongen gesloten in de periode van 15 maart 2020 tot 1 juni 2020. Heineken stelde aan de bv voor dat deze afziet van de huurprijs over een van die twee maanden. De bv liet weten niet akkoord te gaan. De kantonrechter legde aan de Hoge Raad de prejudiciële vragen voor of de coronalockdown van de horeca beschouwd moet worden als een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden en zo ja, hoe deze vermindering moet worden bepaald en verdeeld. Bij huurovereenkomsten van voor 15 maart 2020 kan volgens de Hoge Raad zonder meer aangenomen worden dat sprake is van onvoorziene omstandigheden, die tot huurprijsvermindering dienen te leiden. De huurvermindering kan worden berekend conform de vastelastenmethode, waarbij de contractuele huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van de vaste lasten. Het daarmee procentueel overeenstemmende deel van de TVL van huurder wordt vervolgens afgetrokken van de contractuele huurprijs. Vervolgens wordt de procentuele corona gerelateerde omzetvermindering vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt, te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (referentieomzet) volgens de formule: 100% – (100% x (de lagere omzet: de referentieomzet)). Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in art. 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt. Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens worden berekend volgens de formule: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.
Bron: Hoge Raad. 24 december 2021, EcLI:NL HR:2021:1974